Wer eine Liegenschaft verkauft, kann sich das Recht vorbehalten, sie später zurückzukaufen (Wiederkaufsrecht, § 1068 ABGB). Dieses Recht ist aber höchstpersönlich: Es gilt nur für die Lebenszeit des Verkäufers und kann weder vererbt noch übertragen werden (§ 1070 ABGB). Der Oberste Gerichtshof hat nun entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht, das gleichzeitig dem Verkäufer und einem am Verkauf unbeteiligten Dritten eingeräumt wird, unwirksam ist. Der Kaufvertrag selbst bleibt davon unberührt (OGH 21.10.2025, 8 Ob 101/25y).
Der Fall
Eine Frau war Alleineigentümerin eines Grundstücks mit Einfamilienhaus. Ihre Bank hatte bereits die Zwangsversteigerung eingeleitet. Ein Ehepaar erfuhr davon und bot an, die Liegenschaft außerhalb der Versteigerung zu kaufen. Die Eigentümerin stimmte einem Kaufpreis von EUR 1.650.000,– zu, bestand aber auf einem Wiederkaufsrecht: Sie erwartete in einigen Monaten hohe Geldeingänge und wollte das Haus dann zurückkaufen, wobei sich der Rückkaufpreis alle sechs Monate um EUR 100.000,– erhöhen sollte.
Auf Vorschlag ihres Notars wurde das Wiederkaufsrecht in einer eigenen „Rechtseinräumungsurkunde“ nicht nur der Verkäuferin, sondern auch ihrem Ehemann eingeräumt, der weder Eigentümer noch Partei des Kaufvertrags war. Das Recht war bis 31.05.2020 befristet und schriftlich auszuüben. Wenige Wochen nach Vertragsabschluss verstarb die Verkäuferin überraschend; ihr Ehemann wurde Alleinerbe.
Im Mai 2019 erklärte der Witwer, das Wiederkaufsrecht auszuüben, und klagte die Käufer auf Unterfertigung eines Rückkaufvertrags. Später erklärte er auch den Rücktritt vom ursprünglichen Kaufvertrag, weil der Restkaufpreis von EUR 175.000,– noch beim Treuhänder lag, und verlangte die Feststellung, dass der Kaufvertrag nichtig oder aufgelöst sei.
Hintergrund: Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das Recht, eine verkaufte Sache wieder einzulösen. Nach heutigem Verständnis ist es ein Gestaltungsrecht: Mit einer einseitigen, unwiderruflichen Erklärung des Berechtigten kommt der zweite Kaufvertrag mit vertauschten Rollen zustande, ohne dass der Käufer noch zustimmen müsste. Weil der Käufer damit jederzeit mit dem Verlust der Liegenschaft rechnen muss, schränkt § 1070 ABGB das Recht ein: Es gibt es nur bei Liegenschaften, es gebührt dem Verkäufer nur für seine Lebenszeit, und es kann weder auf die Erben noch auf einen anderen übertragen werden. Diese Bestimmung ist zwingend.
Davon zu unterscheiden ist das Vorkaufsrecht (§ 1072 ABGB). Es greift nur, wenn der Käufer die Sache selbst wieder verkaufen will, und ist daher ein deutlich geringerer Eingriff. Deshalb darf ein Vorkaufsrecht auch mehreren Personen eingeräumt werden.
Die Entscheidung
Alle drei Instanzen wiesen sämtliche Begehren des Witwers ab. Der OGH prüfte die möglichen Auslegungen der Urkunde und kam bei jeder zum selben Ergebnis:
Sollte der Ehemann das Recht erst nach dem Tod seiner Frau ausüben können, wäre das eine verbotene Vererbung. Sollten beide das Recht nur gemeinsam ausüben können, ist es mit dem Tod der Verkäuferin untergegangen. Und ein voneinander unabhängiges Wiederkaufsrecht für den Verkäufer und für einen Dritten daneben hält der OGH für unwirksam: Der Dritte könnte das Recht sogar gegen den Willen des Verkäufers ausüben, es fehlen Regeln für widersprüchliche Erklärungen, und der Käufer wüsste nicht, wessen Gestaltungsmacht er ausgesetzt ist. Das widerspricht dem Zweck des § 1070 ABGB, den Käufer vor einer unabsehbaren Bindung zu schützen. Zulässig bleibt nach der bisherigen Rechtsprechung nur, das Recht anstelle des Verkäufers einem von vornherein bestimmten Dritten einzuräumen, etwa einer Gemeinde; auch dieses Recht ist dann unübertragbar und unvererblich.
Der Kaufvertrag blieb trotzdem gültig. § 1070 ABGB dient dem Schutz des Käufers; ein Verstoß dagegen berührt die Gültigkeit des ersten Kaufvertrags nicht. Außerdem stand fest, dass die Verkäuferin auch dann verkauft hätte, wenn nur sie selbst ein Wiederkaufsrecht erhalten hätte.
Auch der Rücktritt vom Kaufvertrag scheiterte. Die Käufer waren mit keiner Hauptpflicht in Verzug: Sie hatten den gesamten Kaufpreis beim Treuhänder erlegt und die Eintragung ins Grundbuch betrieben. Dass der Restbetrag noch nicht ausbezahlt war, lag am Witwer selbst, der einer Auszahlung nicht zustimmte. Wer selbst erklärt, sich an den Vertrag nicht gebunden zu fühlen, kann dem anderen keinen Verzug vorwerfen. Zudem hatte er keine Nachfrist gesetzt, wie sie § 918 ABGB verlangt.
Was bedeutet das für Sie?
- Ein Wiederkaufsrecht stirbt mit dem Verkäufer. Wer das Haus für die Familie „absichern“ will, erreicht das mit einem Wiederkaufsrecht nicht. Stirbt der Verkäufer, ist das Recht weg, auch wenn die Frist noch läuft.
- Nicht an mehrere Personen einräumen. Ein Wiederkaufsrecht für den Verkäufer und daneben für Ehegatten, Kinder oder Geschäftspartner ist unwirksam. Zulässig ist nur die Einräumung an eine einzige bestimmte Person oder Einrichtung anstelle des Verkäufers.
- Andere Instrumente prüfen. Je nach Ziel kommen ein Vorkaufsrecht, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, ein Wohnungsgebrauchsrecht oder eine Rückübertragungspflicht im Übergabsvertrag in Frage. Welche Lösung passt, hängt vom Einzelfall ab.
- Der Kaufvertrag bleibt bestehen. Ist das Wiederkaufsrecht unwirksam, fällt der Verkauf nicht automatisch weg. Wer verkauft, muss damit rechnen, dass er die Liegenschaft nicht zurückbekommt.
- Rücktritt nur mit Nachfrist und nur für Vertragstreue. Wer vom Vertrag zurücktreten will, muss dem anderen eine angemessene Nachfrist setzen und selbst zur Erfüllung bereit sein. Wer die Auszahlung des Kaufpreises selbst blockiert, kann keinen Verzug geltend machen.
- Verkauf unter Zeitdruck ist gefährlich. Vor einer Zwangsversteigerung entstehen oft Konstruktionen, die später nicht halten. Gerade dann lohnt sich eine gründliche Prüfung des Vertrags.
Wann anwaltliche Beratung sinnvoll ist
Das Liegenschaftsrecht zählt zu den Fachgebieten meiner Kanzlei. Ich errichte Kauf- und Übergabsverträge, gestalte Wiederkaufs- und Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote und Wohnrechte so, dass sie rechtlich halten und im Grundbuch eingetragen werden können, und vertrete in Streitigkeiten aus Liegenschaftskäufen vor Gericht. Wer ein Grundstück, ein Haus oder einen Hof verkauft oder übergibt und sich bestimmte Rechte sichern will, sollte die Konstruktion vor der Unterschrift prüfen lassen. Nachträglich lässt sich ein unwirksames Wiederkaufsrecht nicht mehr reparieren.
Rechtsanwalt Dr. Josef Kattner, Burgfriedstraße 17, 3300 Amstetten, Telefon 07472 677 90, E-Mail kanzlei@kattner-rechtsanwalt.at
Quelle und Hinweis
OGH 21.10.2025, 8 Ob 101/25y; Zusammenfassung auf der Website des Obersten Gerichtshofs (ogh.gv.at), Volltext im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at), abgerufen am 28.09.2026.