Kurz gefasst
Zahlt ein Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist auflösen und die Räumung verlangen. Dafür muss der Rückstand aber „qualifiziert“ sein: Der Vermieter muss gemahnt und eine angemessene Nachfrist gesetzt haben, und der Mieter muss auch am nächsten Zinstermin nach Ablauf dieser Nachfrist noch säumig sein. Der Oberste Gerichtshof hat nun klargestellt, dass es auf den Zinstermin nach dem Ende der Nachfrist ankommt, nicht auf den ersten Termin nach Zugang der Mahnung (OGH 31.07.2026, 9 Ob 56/26i). Trotzdem verliert der Mieter die Wohnung nicht automatisch: Zahlt er vor Schluss der Verhandlung und trifft ihn kein grobes Verschulden, bleibt der Vertrag aufrecht.
Der Fall
Eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft hatte einem Mann eine Wohnung vermietet. Zinstermin war jeweils der 5. eines Monats. Im November und Dezember 2024 blieben Mietzins und Betriebskosten von insgesamt EUR 1.643,19 offen. Die Vermieterin mahnte den Rückstand am 27.12.2024 ein und setzte eine Nachfrist bis 10.01.2025. Der Mieter zahlte nicht.
Am 28.01.2025 brachte die Vermieterin eine Mietzins- und Räumungsklage ein, erklärte darin die sofortige Auflösung des Mietvertrags nach § 1118 ABGB und verlangte die Räumung der Wohnung. Nach Zustellung der Klage zahlte der Mieter bis 05.02.2025 EUR 1.250,92 in zwei Teilbeträgen; ein Rest von EUR 392,27 blieb offen und wurde erst am 28.02.2025 beglichen. Auch die Miete für März 2025 zahlte er nicht rechtzeitig; die Vermieterin dehnte die Klage am 17.03.2025 aus, ein Teilbetrag von EUR 167,19 wurde erst am 28.04.2025 bezahlt. Sämtliche Rückstände waren damit vor dem Schluss der Verhandlung in erster Instanz beglichen.
Der Mieter berief sich auf einen „finanziellen Engpass“: Er habe im November und Dezember 2024 deutlich weniger verdient als davor und danach.
Hintergrund: Der „qualifizierte“ Mietzinsrückstand
Nach § 1118 ABGB kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen, wenn der Mieter „nach geschehener Einmahnung“ mit der Zahlung des Zinses so säumig ist, dass er „mit Ablauf des Termins“ den Rückstand nicht vollständig bezahlt hat. Zum Zins zählen alle Zahlungen für die Benützung der Wohnung, also auch die Betriebskosten. Die Rechtsprechung verlangt dafür vier Dinge: Der Mieter ist mit einer fälligen Zahlung in Verzug; der Vermieter hat unter Setzung oder Gewährung einer angemessenen Nachfrist gemahnt (das kann auch durch die Klage selbst geschehen); der Mieter hat bis zum nächsten Zinstermin nach dieser Mahnung nicht gezahlt; und der Rückstand besteht noch, wenn die Auflösungserklärung zugestellt wird. Auch Rückstände, die erst während des Verfahrens auflaufen, können ein Räumungsbegehren rechtfertigen.
Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gibt es dazu ein wichtiges Gegengewicht: Nach § 33 Abs 2 und Abs 3 MRG wird die Auflösungserklärung rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter den geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz zahlt und ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft. Die Kosten des Verfahrens muss er dann aber tragen.
Die Entscheidung
Erstgericht und Berufungsgericht wiesen das Räumungsbegehren ab. Sie sahen keinen qualifizierten Rückstand. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu, weil noch nicht geklärt war, ob die Nachfrist zum nächsten Zinstermin abgelaufen sein muss.
Der OGH gab der Vermieterin in diesem Punkt Recht. Weil eine ordnungsgemäße Mahnung eine angemessene Nachfrist voraussetzt, ist der maßgebliche Zinstermin nicht schon jener, der auf den Zugang der Mahnung folgt, sondern erst jener, der auf den Ablauf der Nachfrist folgt. Im konkreten Fall lief die Nachfrist am 10.01.2025 ab; der nächste Zinstermin war der 05.02.2025. Zu diesem Zeitpunkt waren noch EUR 392,27 offen, also lag ein qualifizierter Rückstand vor. Dasselbe galt für die im März fällige Miete: Die Klagsausdehnung am 17.03.2025 wirkte als Mahnung, der nächste Zinstermin war der 05.04.2025, und auch da war ein Rest von EUR 167,19 unbezahlt.
Entschieden war der Fall damit aber nicht. Der Mieter hatte alle Rückstände vor Schluss der Verhandlung bezahlt, sodass § 33 Abs 2 und Abs 3 MRG zu prüfen war. Nach dieser Bestimmung muss der Mieter behaupten und beweisen, dass ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft; jeder Zweifel geht zu seinen Lasten. Nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten gelten in der Regel als leichtes Verschulden. Wiederholte Rückstände trotz Mahnung schließen grobe Fahrlässigkeit nur ausnahmsweise aus. Der pauschale Hinweis auf einen „finanziellen Engpass“ reichte dem OGH nicht: Weder die Ursache der Verdiensteinbußen noch der Grund für die wiederholten Rückstände waren geklärt. Weil das Erstgericht den (unvertretenen) Mieter darauf nicht hingewiesen hatte, hob der OGH die Urteile auf. Das Erstgericht muss dem Mieter nun Gelegenheit geben, konkrete Tatsachen vorzubringen, und danach neu entscheiden.
Was bedeutet das für Sie?
- Als Vermieter: Mahnen Sie schriftlich und mit klarer Nachfrist. Erst der Zinstermin nach Ablauf der Nachfrist zählt. Eine Mahnung ohne Nachfrist oder eine zu kurze Frist verzögert die Auflösung und kann das Räumungsverfahren zum Scheitern bringen.
- Betriebskosten sind Teil des Mietzinses. Auch ein Rückstand nur bei den Betriebskosten kann einen qualifizierten Rückstand begründen.
- Als Mieter: Zahlen Sie so rasch wie möglich, spätestens vor Schluss der Verhandlung erster Instanz. Dann bleibt der Vertrag aufrecht, sofern Sie kein grobes Verschulden trifft. Die Verfahrenskosten müssen Sie aber ersetzen.
- „Kein Geld gehabt“ genügt nicht. Der Mieter muss konkret darlegen und belegen, warum er nicht zahlen konnte: Krankheit, Jobverlust, verspätete Lohnzahlung, Zeitpunkt und Dauer. Allgemeine Angaben gehen zu seinen Lasten.
- Wiederholte Rückstände sind gefährlich. Wer trotz Mahnung immer wieder in Verzug gerät, wird kaum noch als bloß leicht fahrlässig angesehen.
- Zahlungen widmen. Teilzahlungen ohne Angabe, welche Forderung gemeint ist, rechnet der Vermieter nach eigener Wahl an. Eine klare Widmung schafft Übersicht über den tatsächlichen Rückstand.
Wann anwaltliche Beratung sinnvoll ist
Das Miet- und Wohnrecht zählt zu den Fachgebieten meiner Kanzlei. Ich berate Vermieter bei der richtigen Einmahnung von Rückständen, verfasse Auflösungserklärungen und vertrete in Mietzins- und Räumungsverfahren vor dem Bezirksgericht. Mieter unterstütze ich dabei, eine Räumung abzuwenden, die Voraussetzungen des § 33 MRG geltend zu machen und Zahlungsvereinbarungen mit dem Vermieter auszuhandeln. Gerade in Räumungsverfahren entscheiden Fristen und Formulierungen; ein frühes Beratungsgespräch hilft, Fehler zu vermeiden, die später nicht mehr zu korrigieren sind.
Rechtsanwalt Dr. Josef Kattner, Burgfriedstraße 17, 3300 Amstetten, Telefon 07472 677 90, E-Mail kanzlei@kattner-rechtsanwalt.at
Quelle und Hinweis
OGH 31.07.2026, 9 Ob 56/26i; Zusammenfassung auf der Website des Obersten Gerichtshofs (ogh.gv.at), Volltext im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at), abgerufen am 28.09.2026.